Nieuws

Verplicht EPA-label vanaf 01-01-2015

Hierbij willen wij u informeren over de aanstaande wijzigingen met betrekking tot het verplichte energielabel voor woningen in het nieuwe jaar.

Tot 31 december 2014 blijft het huidige energieprestatiecertificaat (hierna: EPA-label) wettelijk verplicht bij de verkoop of verhuur. Ondanks dat dit EPA-label al sinds 2008 verplicht is bij de levering van een woning, wordt in de praktijk veelal de afspraak gemaakt dat verkoper geen EPA-label verstrekt aan de koper. Er staat nu namelijk nog geen sanctie op het niet overhandigen van een label.

Geen energielabel na 1 januari 2015
Per 1 januari 2015 verandert de regelgeving over het energielabel. Huiseigenaren die dan nog geen label hebben krijgen een voorlopig label toegestuurd. Het voorlopige label is een indicatie van de energieprestatie van uw woning, gebaseerd op reeds bekende gegevens zoals woningtype, oppervlakte en bouwjaar. Vanaf 1 januari 2015 is het hebben van een energielabel bij de eigendomsoverdracht verplicht.

De Inspectie Leefomgeving en Transport (hierna: ILT) ziet toe op de naleving van de verplichting van het hebben van een energielabel. Nederland heeft zich hiertoe verplicht in het Energieakkoord. Het maakt voor de ILT niet uit of u op grond van de koopovereenkomst hebt afgesproken geen label te verstrekken. Bij het leveren van een woning zonder hierbij een definitief energielabel te verstrekken, kan een sanctie aan de verkoper worden opgelegd. Dit kan gaan om een last onder dwangsom met de verplichting om alsnog een label aan te vragen, maar er kan ook direct een boete van maximaal € 390,-- worden opgelegd.

Voor de volledigheid merken wij op dat een notaris de levering van uw woning niet zal blokkeren indien u geen energielabel of EPA-label heeft.

Begin 2015 ontvangt elke woningeigenaar een voorlopig energielabel van de overheid. U kunt dit voorlopige energielabel nu al inzien op de website http://energielabel-checker.rvo.nl. Het voorlopige label heeft echter geen formele status, u zult het dus eerst definitief moeten maken om aan uw verplichting te kunnen voldoen!

U kunt dit doen door vanaf 1 januari 2015:
- Inloggen met DigiD op www.energielabelvoorwoningen.nl;
- Woninggegevens aanpassen (max. 10 vragen over energetische maatregelen);
- Bewijs uploaden (zoals aankoopdocumenten, foto’s);
- Erkend deskundige kiezen die de aanvraag gaat controleren/ valideren;
- Aanvraag versturen.

Houdt u er wel rekening mee dat het valideren van het label door een erkend deskundige enkele werkdagen in beslag zal nemen en mede afhankelijk is van de door u verstrekte informatie! Naar verwachting kost het valideren van het label enkele tientjes. U kunt er ook voor kiezen om dit jaar alsnog een EPA-label op te laten stellen. Dit type label kost wat meer, maar u voldoet zo zeker aan uw verplichting bij de levering van uw woning.

Mocht u naar aanleiding van dit bericht nog vragen hebben, neemt u dan gerust contact op met ons.


Lees meer



Startersleningen pot Voorschoten bijna leeg.

De pot voor startersleningen in Voorschoten is bijna leeg, een nieuw budget zal pas eind 2015 vastgesteld worden, wees er dus snel bij...


Lees meer



10 misverstanden over verhuur via de Leegstandwet

1. Verhuur van te koop staande woning levert alleen maar gedoe op

Je moet er inderdaad wat voor doen. Maar voor verkopers én hun makelaars die het goed aanpakken, heeft verhuur meer voor- dan nadelen. Goed aanpakken, betekent in de eerste plaats: zorg ervoor dat de huur plaatsvindt op basis van de Leegstandwet. Dat moet op de juiste manier in het huurcontract zijn verwoord. De Leegstandwet bestaat al sinds 1981 en is per 1 juli 2013 aangepast. Belangrijkste voordeel van verhuur op basis van de Leegstandwet is dat de huurderbescherming niet van toepassing is. Tegelijk is de woning wél bewoond - beter voor de staat van de woning en dus voor de verkoop - en kan er voor de makelaar een verdienmodel aan zitten, bijvoorbeeld in de vorm van een maandcourtage voor contact met de huurder en potentiële kopers, het regelen van onderhoud en oplossingen voor (acute) problemen.


2. De gemeente bepaalt de huurprijs, op basis van een puntensysteem

De gemeente moet wel een vergunning voor verhuur afgeven, maar gaat niet (meer) over de prijs. Met de actualisering van de Leegstandwet vorig jaar, zijn de huren geliberaliseerd. Voor woningen die sindsdien in de tijdelijke verhuur zijn gekomen, betekent dit dat de eigenaar/verhuurder zelf bepaalt hoeveel huur hij vraagt. Waarna potentiële huurders uiteraard zelf bepalen of ze dat er ook voor willen geven.


3. Toestemming van de bank is niet per se nodig

Sommige makelaars slaan - al dan niet uit onwetendheid - de stap naar de bank nog weleens over. Verhuren zonder toestemming van de hypotheekverstrekker is echter verboden. Sommige banken sporen die fraude actief op, bijvoorbeeld door te kijken naar binnenkomende huuropbrengsten of post die wegens verhuizing wordt teruggestuurd. In veel gevallen lukt het om de toestemming van de bank met terugwerkende kracht te regelen, maar een bank heeft het recht om te weigeren. Een gokje nemen, is dus niet zo verstandig.


4. Banken doen altijd moeilijk over toestemming voor verhuur

Dat valt mee. De meeste banken zien inmiddels wel de voordelen in van tijdelijke verhuur. Het is in verreweg de meeste gevallen wel zo dat een hypotheekverstrekker voor tijdelijke verhuur geen zaken wil doen met individuele makelaars, maar alleen met gespecialiseerde bureaus als Overbruggingsverhuur.nl, Tijdelijktweewoningen.nl of het NVM-verhuurplatform Huisover. Banken mogen, ook bij een aanvraag via zo’n bureau, toestemming weigeren. Reden daarvoor kan zijn dat de verkoper de woning te snel wil verhuren - nog voor hij verkoop serieus heeft geprobeerd -, dat de verkoper naar een huurwoning is verhuisd of dat de verkoper onder Bijzonder Beheer valt.


5. Gespecialiseerde verhuurbureaus pikken het werk van de makelaar in

Dat is maar net hoe je er tegenaan kijkt. De meeste hypotheekverstrekkers willen inmiddels alleen nog maar zaken doen met zulke bureaus; daar moet je als makelaar dus wel in meegaan. Maar dat heeft ook z’n voordelen: met zo’n bureau schakel je deskundigheid in én goede contacten met hypotheekverstrekkers. Wie drie keer per jaar tijdelijke verhuur regelt voor een klant, weet nu eenmaal minder dan een bureau dat dit dagelijks doet. Het NVM-verhuurplatform Huisover onderscheidt zich doordat makelaars geheel zelfstandig de afhandeling van de tijdelijke huur kunnen doen, met bijbehorend verdienmodel.


6. Met vergunning van gemeente en toestemming van bank is alles geregeld

Het belangrijkste wel. Maar ook de verzekeraar moet ingelicht worden. Die heeft het recht de opstalverzekering aan te passen, al gebeurt dat in de praktijk vrijwel nooit. Als een verkoper/verhuurder een hypotheek heeft die onder de NHG valt en verhuist naar een huurwoning of gaat samenwonen in een huis dat niet op zijn naam staat, is voor verhuur ook toestemming van de NHG nodig, nog vóór de bank toestemming geeft. De verhuurder heeft dan namelijk geen twee koopwoningen op zijn naam staan.


7. In het huurcontract mag je de duur van de verhuur vastleggen

Nee. Die duur is wettelijk vastgelegd: eerst zes maanden en daarna voor onbepaalde tijd, met een maximum van de duur van de vergunning. De vergunning wordt sinds juli 2013 afgegeven voor vijf jaar. De toestemming van de bank meestal voor kortere tijd, met mogelijkheid tot verlenging. In uitzonderlijke gevallen geeft een bank toestemming voor een huurcontract van bijvoorbeeld een jaar. Maar dan moeten er heel wat seinen op groen staan, bijvoorbeeld: de huurder is expat, het huis heeft overwaarde en zal naar verwachting na dat jaar snel worden verkocht.


8. Een verhuurde woning kan wel tijdelijk uit de verkoop

No way. De eigenaar is verplicht om actief met de verkoop bezig te blijven, bijvoorbeeld door het huis op internet aan te bieden en mee te doen aan openhuizenroutes. De bank trekt de toestemming in als de eigenaar de verkoop niet meer actief bevordert.


9. Als een woning eenmaal verhuurd is, ben je als makelaar het zicht erop kwijt

Dat hoeft zeker niet. Er zijn genoeg constructies te bedenken waarbij de makelaar juist een actieve rol krijgt als schakelaar tussen het specialistische verhuurbureau en de klant. Het NVM-verhuurplatform Huisover, een van de specialistische bureaus, werkt zelfs alleen maar met makelaars als tussenpersoon. Maar ook bij andere verhuurbureaus kan de makelaar een actieve rol blijven spel, en profiteren van bijbehorend verdienmodel. Zie ook misverstand 1.


10. Je schrijft: Leegstandswet

’t Is geen doodzonde, maar als we dan toch even de puntjes op de i zetten: die s hoort daar niet. De officiële naam van de wet is Leegstandwet.

Bron Vastgoedactueel


Lees meer



Huizenmarkt kleurt groen: prijzen stijgen en verkopen nemen hard toe

De crisis op de huizenmarkt lijkt helemaal voorbij. Huizenprijzen stegen in het tweede kwartaal met 3,5 procent en de huizenverkoop nam toe met 41 procent. Vooral in de Randstad ontwikkelt de huizenmarkt zich erg goed, blijkt uit de nieuwe kwartaalcijfers van de NVM

Voor het derde kwartaal op rij stijgt de gemiddelde verkoopprijs op de Nederlandse huizenmarkt. Gemiddeld ging een huis voor 215.000 euro van de hand, een stijging van 3,5 procent ten opzichte van een jaar eerder en 1,7 procent hoger dan in de eerste drie maanden van 2014. In de Randstad stijgen prijzen harder. In Amsterdam bijvoorbeeld ligt de huizenprijs gemiddeld 10,2 procent hoger, in het Gooi is de toename zelfs 12,6 procent.


Aantal verkochte woningen erg hoog

Ook het aantal verkopen nam hard toe. NVM-makelaars verkochten in het tweede kwartaal 29.216 woningen, 41 procent meer dan in hetzelfde kwartaal in 2013. Dit is ook het hoogste aantal sinds 2008, toen de crisis op de woningmarkt begon. In totaal werden er naar schatting 39.000 woningen verkocht. Voor het eerst in vijf jaar zijn er in de laatste vier kwartalen meer dan 100.000 woningen verkocht.


Ger Hukker, voorzitter van de NVM is blij dat de markt weer in de lift zit. "Maar we moeten ons wel realiseren dat het gemiddelden zijn. Lang niet iedereen in Nederland herkent zich in deze cijfers. Na een periode van meer dan drie jaar is de prijsdaling eindelijk ten einde, met uitzondering van de vrijstaande woningen." Hukker wijst er ook op dat huizenprijzen nog steeds bijna 15 procent lager liggen dan bij het begin van de crisis.



Prijzen vrijstaande woningen dalen nog steeds

Prijzen voor vrijstaande woningen daalden in het tweede kwartaal nog wel, met 0,4 procent ten opzicht van een jaar eerder. Appartementen daarentegen werden 5,7 procent duurder dan in 2013.



Mooie cijfers in 2015

De NVM verwacht dat er in 2014 20 procent meer huizen verkocht worden dan in 2013. Voor volgend jaar verwacht de makelaarsvereniging een toename van ongeveer 10 procent. Hukker voorziet ook een afvlakkende stijging van de huizenprijzen. Dit jaar mikt hij op 3,5 tot 5 procent en voor 2015 op 3 procent.


LET OP: Deze cijfers zijn NIET volledig aangezien er ook veel woningen verkocht worden door niet nvm makelaars, voor de werkelijke cijfers moet u de cijfers van het Kadaster hanteren.


Lees meer



Verkoop van nieuwbouw bevestigt hoop op herstel

Aannemers en ontwikkelaars hebben in het vierde kwartaal voor de derde keer op rij meer nieuwbouwwoningen verkocht.


Dat blijkt uit cijfers van de vereniging van projectontwikkelaars Neprom. 'Het sentiment is echt gekeerd', zegt Neprom-directeur Jan Fokkema. 'Vooral in het westen van het land trekt het aan.' Vraag trekt aan In totaal werden 5009 nieuwe woningen verkocht met een gemiddelde prijs van €250.000. 'Je ziet vooral de vraag naar starterswoningen aantrekken', zegt Fokkema. 'De komende kwartalen verwachten we ook meer dure woningen af te zetten.' Op de top van de markt in 2008 werden per kwartaal zo'n 11.000 woningen verkocht met een gemiddelde waarde van drie ton. Dure woningen worden nog altijd moeilijk verkocht doordat potentiële doorstromers hun huidige huis vaak alleen met verlies kunnen verkopen. Ook zijn de grondprijzen van duurdere woningen vaak hoger. Bij een gemiddelde woning gaat het om ongeveer een kwart van de totale kosten. Lage hypotheekrente Neprom verwacht dat in het hele jaar 20.000 woningen worden verkocht. De vraag herstelt mede doordat de hypotheekrente slechts 4% is. Het risico zit volgens Fokkema nu vooral in het te snel aantrekken van de markt. 'Bouwers zijn nu nog bereid scherp in te schrijven. Als de bouwkosten te veel omhoog gaan prijzen we onszelf uit de markt.' Veel bouwbedrijven zijn de afgelopen jaren failliet gegaan. Bouwers hanteren flinterdunne marges om de schaarse opdrachten binnen te halen. In voorgaande crises bleek dat de marges in hoog tempo aantrekken zodra de markt herstelt. Het aantal verleende vergunningen staat nog altijd onder druk. Dit komt volgens Neprom doordat bouwers pas een aanvraag indienen als de verkoop rond is. Dit komt vooral door gestegen leges.


Bron: FD 7-4-2014


Lees meer



Jan Beije op Twitter